Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Структура стоим-ти нового строительтсва при оценке недвижимости
Снов.строит про оценке недвиж. = ПИ + КИ + ПП ПИ (прямые издержки) - затраты непосредственно связанные со строительством зданий и сооружений. Вклю в себя: · стоимость материалов, конструкций и изделий, · рабочей силы, · стоимость эксплуатации машин и механизм, · накладные расходы подрядчика (получает сметную прибыль)
КИ (косвенные издержки) - возникают у заказчика: · маркетинговые издержки · получение технич. условий от администрации или ресурсноснабжающих организаций · накладные расходы · реклама · условия финансирования · КП=%ПИ: наблюдение, статистика, аналитика
ПП - установленная рынком цифра, отражающая величину, ктр предприниматель ожидает получить в виде премии за участие в строительном инвестиционном проекте
1)По формуле Е.С. Озерова ПП= n * Y /2[1+ n * Y /2+ Co (1+2/3* Y * n +( Y ^2* n ^2)/3)] n-период строительства в годах y-годовая норма отдачи на влож. Капитал, неизменная на весь период строительства и соответствует величине ставки кредитования на новое строительство Со-доля авансового платежа в общей сумме платежей
Пример: n=15 Y=1.25 CHиП 1.04.03. – 85* - Норм продолжительности строительства и задело строительство п/п, зданий и сооружений. ПП=11%
2) рыночный метод определения ПП
V = C тоим.зем.уч.+Прямые издержки + Косвенные издержки + ПП ПП = V – C тоим.зем.уч. – (ПИ + КИ) 3) Метод альтернативной доходности ЗПИФнедвиж. – закрытый паевой инвестиц. фонд недвижимости -регион -сектор -срок Износ и устаревание Физический износ - это потеря стоимости здания из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания в следствия воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Функциональное устаревание – потеря стоимости из-за несоответствия характеристик здания современным строительным нормам или рыночным стандартам. Экономическое устаревание – потеря стоимости из-за изменения окружающей среды.
Износы устаревания делятся: Ø Устранимые – такой вид износа, затраты по ликвидации которого не превышают достигаемого в результате этого увеличение стоимости недвижимого имущества Ø Неустранимые Сроки жизни зданий и сооружений. 1 - Срок физической жизни здания - это время в течение ктр объект реально можно использовать по своему назначению. Для жилых зданий 1-4ой группы капитальности – 150 лет Обществен. 1-9 – 175 лет Промышленн.1-5 2 – срок экономической жизни – это время в течение ктр улучшения вносят вклад в стоимости недвижимости превышающий затраты на содержание и эксплуатацию 3 – фактический возраст 4 – эффективный возраст – это время ктр оценивается продолжительность жизни здания исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость. 5 - Оставшийся срок экономической жизни Методы определения износа и устаревания
ЭВ/СЭЖ=ИиУс/Ст.нов.строит. ИиУс=ЭВ/СЭЖ*Ст.нов.строит.
Ии и Ус: § Физ Ø Устран. Ø Неустран. – ДЖЭЛ и -КЖЭЛ § Функ. Ø Устран Ø неустран § эконом
Физ: по виз. Обследованию, по сроку, жизни элемента, по ст. структуре. Функц: по стоим. Устранении или КПД (капитализации потери дохода) Экон: КПД или экспортный метод ии метод сравнения
Сравнительный подход при оценке недвижимости. Методы: 1. метод прямого сравнения продаж 2. метод мультипликатора валовой ренты 3. метод попарного сравнения 4. метод корреляционного-регрессионного анализа.
|
Последнее изменение этой страницы: 2019-04-10; Просмотров: 197; Нарушение авторского права страницы